中国财经网首页- 新闻- 体育- 产业- 财经- 时尚- 科技- 娱乐- 汽车- 房产- 旅游- 论坛- 教育- 会议- 文化- 游戏- 法制- 生活- 地方- 采购- Rss | 注册-登录 |会员中心
中国财经网 > 法制 >关注 >正文

房价暴涨卖方毁约 买方如何维权

2016-11-14    来源: 中国财经网  跟贴 0
\

2015年年底以来,北京、上海、深圳以及南京、合肥、武汉、郑州、廊坊等一二线城市或者个别地理位置特殊城市房价暴涨。一年暴涨一倍,一月暴涨30%,一周暴涨10%,对应房价上涨金额在数十万甚至数百万!房地产市场持续高烧不退。最终在各地政府出台各种限购打压措施才迅速降温,比如“北京楼市930新政”但是这波房价上涨带来的后续问题至今仍处在高发阶段。

比如二手房交易过程中,面对飙升几十万几百万的房价,一些房屋卖方虽已收取定金甚至全部购房款,但受利益驱使,以种种借口拒绝履约而引发纠纷。有的房屋卖方发现房价涨幅迅猛,甚至已超过支付违约金的数额,宁愿赔偿违约金,或按合同约定双倍返还定金,也不肯将房屋过户,而是高价另卖。有的卖房者首先要求买房者加价,加价不成则想方设法毁约。通过采访北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师为您介绍卖房人毁约后,买房人应对的方式。

房价暴涨卖方毁约,要求卖方赔偿经济损失

案情:梁某与李某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》,约定房价为970万元、定金人民币20万元,在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同。居间协议签订后,梁某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日,李某向中介公司提出要求原告增加房价80万元,梁某予以拒绝,最终双方未能签署正式合同。梁某因李某违约未能买到合适的房屋,故诉至法院,要求李某返还20万元定金,并向其赔偿因李某违约导致房价上涨损失人民币205万元。

法院认为:李某的违约行为致使梁某未能及时签订合同,丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会,造成梁某房价差价损失,该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额,故梁某要求李某返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求,符合法律规定,应予支持;鉴于梁某支付的定金为20万元,仅占房屋总价970万元的2%,故经对涉诉房屋进行市场评估,最终估价结果为1070万元,与合同签订时的价款差价为100万元,法院判决李某赔偿梁某房价上涨的差价损失100万元。

阿致刚律师提示:当卖方恶意违约拒绝履行定金协议,而房屋上涨的价格远超交付的定金时,应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失。对于签署正式房屋买卖合同后,若卖方违约拒绝出售,作为买方可起诉要求继续履行合同。

房价暴涨卖家毁约,要求卖方承担高额违约金

案情:段某与关某签订商品房买卖合同,关某将其一套商品房以69万元的价格转让给了段某。合同中约定,段某在签订合同时即支付相当于房价款15%的定金给关某,但同时又约定,定金具体数额以实际收据为准,当天段某即将6000元定金交予关某。到了2008年6月,关某见房价高涨,便不愿再以原定价格出售房屋,遂以双方签订合同时未取得房产证及段某未按15%的比率支付定金为由,要求解除买卖合同。段某要求关某承担违约责任,赔偿违约金。双方协商不成,段某即向法院起诉,要求关某支付违约金8万元。

法院认为:根据我国《合同法》的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。双方签订合同时,关某虽尚未取得房产证,合同效力待定,但是在段某起诉之前已取得房产证,故双方签订的合同合法有效。当事人可以在合同中订立定金条款以及违约金条款,没有违约的一方当事人可以自由选择适用对其有利的条款,最大限度的保护自己的权利。该案中,段某如果选择定金条款,则可以要求关某双倍返还定金即1万元,而她选择了更为有利的违约金条款,最终获得8万元的违约金赔偿。

阿致刚律师提示:购房合同一般会约定“定金”,甚至是“违约金”,但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生,此时,在房屋尚未转售也没有过户时,买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。

从实际案例看,在房价上涨快时,买家诉请赔偿实际损失居多,也更有利,理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金。之所以支持赔偿“实际损失”,法律依据是买家已经错失了“购房机遇”,付出了“缔约机会成本”,或者说买家已经产生了“预期利益损失”。

房价暴涨卖方毁约,要求卖方继续履行合同,并支付违约金

案情:崔先生与被告周女士在房产中介签下一份房屋买卖合同,约定以370万元的价格购买一套100多平方米房屋。签完合同后,崔先生分两次付了10万元定金,并转给周女士70万元用于房屋解押。不过,收钱2天后,周女士通知崔先生称房子卖便宜了,希望加价10万元。协商无果后,崔先生人民法院起诉,要求周女士继续履行合同,并赔偿20万元违约款。

法院认为:根据我国合同法第107条规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如果一方违约,守约方有权要求继续履行或者要求解除合同。另外,根据法律规定,继续履行合同和赔偿损失并不矛盾,本案中20万元的违约金是双方的约定,且由于被告未履约,确实给原告造成了增加诉讼成本、付款方式改变等额外损失,法院最终判决周女士继续履行合同,并支付崔先生违约金20万元。

阿致刚律师提示:二手房买卖中,除非合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形,守约方坚决要求继续履行且确实有履行可能的,法院应责令双方继续履行。履行义务同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。我省虽未明确就此发文,在司法实践中也遵循合同法的基本原则。

购房者如何预防和应对因房价上涨而引起的二手房卖家毁约纠纷呢?

一、二手房买家在签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状;签合同时更要“多留几手”,避免房价攀升卖家反悔,不仅要约定合同履行的程序、细节,还要把合同不能履行的违约责任约定清楚,并在合同中适当提高违约金额。

二、二手房买家应在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款,如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续,导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的,买方可以请求返还已付的购房款及利息,并要求赔偿损失,损失范围包括房屋差价损失。 合同中对房产今后的收益没有明确约定,那么,购房人可以主张索要房屋差价。

 


    免责声明:本文系转载自网络,发布本文为传递更多信息之用,另:本文仅代表作者个人观点,与本站无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实, 对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。投资理财需谨慎,切勿轻信投资承诺,本站与任何网上投资行为无关。

中国财经网 www.fecn.net 责任编辑:23

关于

 你好! | 会员中心 | 退出
验证码:
首页- 新闻- 体育- 产业- 财经- 时尚- 科技- 娱乐- 汽车- 房产- 旅游- 论坛- 教育- 会议- 文化- 游戏- 法制- 生活- 地方- 采购-
北京互联网违法不良信息举报 不良信息举报信箱 主编信箱 给中国财经网提意见 新闻地图 
诚聘英才- 版权声明- 相关法律- 网站地图- 站内公告- 友情链接- 关于我们- 联系我们-
中国财经网版权所有
©2010-2011